北国江城吉林市，城市的西北方向，被绕城而过的松花江赐予了一块宝地——哈达湾。在哈达湾住了50多年的老人李成很感慨：早年这里厂房林立、机器轰鸣，红火热闹；后来，工厂凋敝、房矮路破，冷清沉寂；如今这里脚手架林立，四处是建设的场景。这里的老工厂搬迁后，将建设成服务业新区。哈达湾正是东北城市老工业区搬迁改造的一个缩影。
据吉林市发改委有关负责人介绍，哈达湾是国家“一五”期间形成的老工业区，建有吉林铁合金厂、吉林炭素厂、吉林造纸厂、松江水泥厂等大型工业企业。随着时代发展，当年的工业“老大哥”，面临着设备陈旧、产品落后等问题，虽经重组，依旧没能改变其经营欠佳的状况。
与此同时，随着城市发展，哈达湾也从当年的“近郊”变成“市区”，老工业高耗能、高排放，污染环境。伴生的棚户区超过百万平方米，区内房屋老旧，并存在大量简易房、倒危房和部分农房，近6万居民生活在设施简陋、安全隐患多的环境中。因几大工厂分割，路网不发达，现有道路21条，总长27公里，多数为次干路和支路，哈达湾成为中心城区的交通梗阻地带。
2010年底，吉林市委、市政府决定启动哈达湾老工业区整体搬迁改造工程，计划利用5到8年将现有工业企业全部迁出，腾空区域高标准规划发展现代服务业，努力实现企业再生、产业重构、功能再造、环境重塑、改善民生、带动新区的“多赢”目标。
“以吉林市哈达湾、长春市铁北、四平市铁东为代表的吉林省11个老工业区占地面积约89平方公里，其中工业用地约40平方公里，占45%。共有工业企业752户，其中规模以上工业企业237户。”吉林省发改委振兴办负责说，这些老工业区的环境污染、安全生产隐患等问题大都比较突出，迫切需要搬迁改造。
从哈达湾向北，越过松花江，25公里外是龙潭区金珠镇。晨鸣纸业新厂2013年4月在金珠镇开工建设，当年建成投产。哈达湾区域企业搬迁改造以金珠工业区为主要迁入地，一批企业将集中迁入金珠5平方公里承接区。
“我们结合重点企业搬迁和金珠承接区建设，积极探索以城带乡、以工促农、产城融合的新型城镇化路子。”吉林市龙潭区副区长肖海库说，目前金珠镇已列入省级城镇化试点，金珠农民新村一期已建成，万余农民迁入新居，新村二期去年年底全部封顶，为区内企业配套的职工居住区、生活服务区正在规划建设中，远期将建成5万人口规模的卫星城镇。
吉林市市长张焕秋说，哈达湾工业区的企业搬迁后，腾出来的土地将进行土壤环保治理，开发建设城市综合体，集中发展商贸、旅游、文化创意、生态居住等现代服务业，成为城市金融、商贸副中心和北部工业新区配套服务区。
吉林市还按照滚动开发的策略，分年度、分区域推进哈达湾棚户区拆迁改造。目前七家子片区回迁安置住房已全面开工建设，计划2015年全部建成并投入使用。
然而，总的来看，哈达湾老工业区异地搬迁改造工程规模宏大，涉及面广，要解决的历史遗留问题多。其复杂程度，就如同一个多元的方程组，求解难度甚大。
搬迁改造，资金是个大问题。据估算，哈达湾整体搬迁改造需要资金800亿元，是吉林市去年财政收入的6倍还多。这其中，银行贷款、土地出让、政府投入和企业自有资金只能解决不到一半，其余缺口需要招商引资。
同样的难题，有“东方鲁尔”之称的沈阳铁西已先行一步，率先破解。曾经的铁西，烟囱林立、浓烟滚滚，有着沈阳市六成以上的工业资产和七成以上的国有大中型企业。上世纪90年代后，一度陷入困境。
2002年6月18日，沈阳市将铁西区与沈阳经济技术开发区合并，组建新的铁西区，实施工业“东搬西建”计划。新铁西区面积由40平方公里迅速扩张到488平方公里，当时原开发区土地价格只有200元/平方米左右，而老城区位于城市中心，地价达到2000元/平方米以上，较大的土地级差使企业搬迁改造和项目引进成为可能。
由此，铁西老工业基地盘活国有资产500多亿元，变现资金300多亿元，累计筹集改造发展资金上千亿元。经过10多年的发展，今天的铁西，东部高楼林立，西部工厂密集，再度振兴起来。
吉林市健全政府推动、市场运作模式，推动开发银行等金融机构以多种方式参与城区老工业区搬迁改造。2011年，吉林市与国家开发银行正式签署战略合作协议，双方共同出资成立国开吉林投资有限公司，由公司按照“投贷结合”的市场化运作方式，具体负责哈达湾区域整体搬迁改造项目的融资、建设、运营。
按照协议内容，吉林市授权国开吉林公司在哈达湾区域享有一级和二级土地开发权利，由公司通过“土地市场化运作”筹集资金。在具体实施中，主要采取“土地滚动开发”的策略，即整理一块土地，交易一块土地；收益一部分偿还贷款，一部分用于开发下一块土地，循环开发。
长春市铁北老工业区搬迁改造中，力求“三老”变“三新”。机车厂、热电一厂等区域的老厂房、老设施、老产业充分利用起来，结合城市文化、历史特色进行市场化运作，发展研发设计、电子商务、文化创意三大新兴服务业。
“目前，全省11个城区老工业区搬迁改造实施方案已全部编制完成，并全部通过专家评审。”吉林省发改委振兴办负责人说，初步估算，吉林全省老工业区搬迁改造工程全部完成共需投资约3700亿元。“从整体设计上，政府来主导没问题，但是具体实施上，还是企业为主体操作，需要市场化实施。”
